業績回顧

2022 年和1Q23 業績均低于我們預期

華遠地產公布2022 年業績：收入109 億元，同比下降20%；歸母凈利潤為-38 億元（2021 年為-7 億元），毛利率同比下滑10.9ppt 至2.3%，低于我們預期，主要因并表結算毛利率同比下降9.9ppt 至7.4%，降幅超出預期，疊加期內計提存貨跌價準備超預期，致資產減值損失錄得39 億元（2021 年16 億元）。公司計劃2022 年不分紅派息。公司1Q23 收入15 億元，同比增長57%，歸母凈利潤-0.9 億元（1Q22 為-0.6 億元），低于我們預期，主要因并表結算毛利率同比下降5ppt 至9.0%，降幅超出我們預期。

(資料圖片)

有息負債規模繼續縮減，三道紅線由“黃檔”轉為“橙檔”。公司有息負債規模連續三年縮減，其中2020/2021 年同比縮減13%/28%至253 億元/182億元，期內規模繼續縮減25%至136 億。公司期內分別發行了一支票面利率3.34%、規模10 億元的中期票據以及一支票面利率3.19%、規模3 億元的公司債，實現以合理的融資成本獲取資金增量。受業績虧損影響，凈負債率提升至129%（21 年末為92%），現金短債比提升至2.0 倍（21 年末為1.2 倍），扣預資產負債率提升6ppt 至79%，三道紅線由“黃檔”轉為“橙檔”。全年平均融資成本同比降低77bps 至5.55%。

發展趨勢

預計全年銷售目標100 億元有望實現。公司期內實現銷售額68 億元，同比下降34%（受到市場景氣度下行影響），實現銷售面積50 萬方，同比下降51%，銷售均價同比提升35%至13616 元/平；公司2023 年一季度銷售額同比增長38.1%至22 億元，好于行業平均水平（Top20/50 房企整體銷售增速為13%/6%）。公司計劃2023 年實現銷售額100 億元，對應48%的同比增速，我們估算公司當前可售貨值近380 億元，其中一、二線城市貨值占比超過85%，主要分布于北京、西安、長沙等城市，我們認為公司有望實現今年的銷售目標。

關注財務端邊際改善，拿地料保持謹慎。公司2022 年新發行公司債票面利率再創新低（3.19%），我們預計未來公司能通過提升回款率、保持融資渠道的通暢及融資成本的平穩等途徑，實現三道紅線達標。公司2022 年無新增土儲，我們預計今年公司拿地方面仍將保持謹慎，在保證自身現金充裕的前提下，持續深耕已有的核心城市，擇機布局基本面較好的優質城市。此外還將持續推進城市更新、代建及租賃業務發展，助力公司發展。

盈利預測與估值

由于公司利潤率低于預期且存在潛在減值可能，我們下調2023 年盈利預測21%至1.4 億元，新引入2024 年盈利預測1.4 億元。因公司業績存在較大波動，市盈率無法準確進行估值，我們將估值方式切換為市凈率，當前股價交易于0.58/0.57 倍2023/24 年市凈率，維持公司中性評級，下調公司目標價13%至1.86 元以反映盈利預測的變動，對應0.65/0.64 倍2023/24 年市凈率和11%的上行空間。

風險

結算利潤率不及預期；布局城市地產市場景氣度復蘇進程低于預期。